- מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
- באילו מקרים ניתן לפירוק ובאילו לא?
- ומה כדאי לעשות ברגע שמגיעים לסיטואציה של פירוק שיתוף במקרקעין?
נקח לדוגמה זוג עם דירה אשר החליט שדרכם נפרדות אך מה עושים כשעיקר ממונם והונם מסתכמים בדירה שלהם? מוכרים את הדירה? האחד יקנה את חלקו של השני? איך מפרקים את השיתוף?
בשביל להבין את ההליך פירוק שיתוף במקרקעין צריך קודם להבין מהו שיתוף במקרקעין?
שיתוף במקרקעין הוא מצב בו נכס רשום בבעלות משותפת של שני אנשים או יותר כשלאף אחד מהשותפים אין חלק פיזי מוגדר באותם הנכסים. שיתוף מסוג זה יכול להיווצר מרצון, כמו למשל זוג שקנה דירה ואילו שיתוף יכול להיווצר גם שלא מרצון, כמו למשל אם מדובר בכמה בנים שיורשים נכס, קרקע או דירה.
אבל, מה קורה כשאחד מהשותפים רוצה "להיפטר" מהנכס? הבעיות מתחילות כאשר אין הסכמה מלאה, ואחד השותפים מוצא עצמו “שבוי” ברצונם של האחרים, שכן על פי חוק נדרשת חתימת כל הבעלים על הסכם מכר, ואין ביכולתו למכור את הנכס בחתימתו בלבד.
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
זכות הפירוק היא זכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין,על פיו כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.
מבקש הפירוק צריך קודם לבדוק היכן רשומים זכויותיו. אם המקרקעין רשומים בטאבו- תוגש התביעה לבית המשפט השלום ותתבצע לפי הוראות חוק המקרקעין. גם אם מדובר במקרקעין בשווי מליוני שקלים.
אם המקרקעין רשומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית- התביעה תוגש לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין ותתבצע לפי הוראות חוק המיטלטלין.
אבל, אם השותף הוא בן משפחה שאיתו מבקש לפרק את השיתוף- התביעה תוגש בבית המשפט לענייני משפחה, ללא חשיבות בשווי המקרקעין או היכן הם רשומים.
ישנם לא מעט חוקים בנושא ולכן נעשה קצת סדר בדברים:
- פירוק שיתוף במקרקעין שנעשה בהסכמה- כשכל השותפים מסכמים לפירוק השיתוף, לדוגמה על ידי מכירת הנכס וחלוקת הכסף בין השותפים. ישנם מקרים ספציפיים בהם בית המשפט מוציא צו לפירוק בהסכמה בעקבות בקשת אחת השותפים.
- פירוק שיתוף במקרקעין שלא בהסכמה- בסיטואציה זו אחד השותפים יכול לפנות לבית המשפט שיוציא צו על פירוק השיתוף. בית המשפט יכול לקבוע על חלוקה פיזית של הנכס או השטח בין השותפים, לקבוע על מכירת הנכס וחלוקת הכסף בין השותפים או לקבוע שאחד השותפים יקנה את חלקו של השותף השני.
בית המשפט יקבע את דרך הפירוק לפי שיקולים רבים, כגון: אופי הנכס והתאמה להוראת חוקי התכנון והבנייה.
מהן דרכי פירוק השיתוף במקרקעין?
- פירוק בעין- כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה (למשל שמונה דירות בבניין, המוחזקות על ידי ארבעה אחים במשותף, ניתן יהיה לחלקן בעין, כך שכל אחד מהאחים יקבל לחזקתו שתי דירות בבעלות מלאה ובלעדית). משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק בחלק מן הנכס שהיה שותף בה בחלקים. בית המשפט רשאי על פי הצורך לקבוע תשלומי איזון להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף לפני החלוקה.
- חלוקה בשווי- במקרקעין שלא ניתן לחלקם או אם בית המשפט מגיע למסקנה שחלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותף אחד או לכולם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת השלל בין השותפים.
- פירוק לפי הסכם חתום- המקרקעין יחולקו כפי שהצדדים להסכם חתמו ביניהם. לפני האישור של ההסכם הזה צריך קודם לקבל את אישורו של המפקח על המקרקעין אשר תפקידו לבדוק שהפירוק נעשה על פי החוק.
- פירוק על פי צו בית המשפט- כאשר השותפים לנכס לא מסכימים ביניהם על אופן חלוקת המקרקעין, דרך החלוקה יקבע על ידי צו בית המשפט.
- פירוק בדרך של חלוקה- פירוק בדרך של חלוקה יתרחש כשמדובר בנכס הניתן לחלקו (פירוק בעין). בית המשפט יכול להורות על רישום זיקת הנאה בין החלקות או תשלומי איזון בין השותפים במקרה והוחלט כך על פי נסיבות המקרה.
- פירוק דרך הפיכה לבית משותף- אם מדובר בבית שיכול להירשם כבית משותף, לאחר שבית המשפט קיבל חוות דעת של המפקח, הוא רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
ישנם מקרים שבית המשפט רשאי לחייב את השותפים בתשלומי איזון משותף לשותף אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין.
בנוסף, רואים בזכות הבעלות בנכס כבעלות מתמשכת ולכן אין התיישנות וכל עוד אדם הוא בעלים משותף עומדת בפניו הזכות לפתוח בהליך של פירוק שיתוף.
אך למרות זאת, גם בנושא הזה ישנם כמה חריגים שיכולים למנוע פירוק מקרקעין, והם:
- חוסר תום לב- בית המשפט יכול לא לקבל תביעה לפירוק שיתוף אם התביעה שהוגשה במטרה להתעמר ולהציק ליתר השותפים, מעשה זה מוגדר כ"שימוש לרעה בזכות" ולשם כך השותפים המתנגדים צריכים להגיש לבית המשפט ראיה על כך. אם הראיה תתקבל, בית המשפט לא ידון בבקשת הפירוק.
- דירת מגורים של בני זוג עם קטינים- בית המשפט לא יורה על מכירת הדירה אם ילדיהם של בני הזוג קטינים ואם לא נמצא הסדר מגורים.
- מה עושים אם חתמתם על הסכם השולל או מגביל אפשרות לפירוק שיתוף?
– אם ישנו הסכם מסוג זה, לא יהיה ניתן להגיד תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, אלא רק לאחר שיחלפו שלוש שנים ולאחריו יתערב בית המשפט. אבל, אם אחד מהשותפים הקים מבנים כמו גדר או קרוואן במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, כל אחד מהשותפים האחרים יכול לבקש לפירוק גם אם ההסכם מגביל זאת. - ישנם נכסים חריגים שלגביהם תהיה עדיפות לבעלות משותפת כמו למשל: שביל גישה לשני נכסים, חלקים משותפים בבתים משותפים כמו קיר משותף ועוד…
למרות כל הדינים, בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם.
בנוסף, רשאי בית המשפט לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.
ובכל זאת מה כדאי לעשות?
קודם כל,אין צורך להיבהל. הזכות לפירוק היא זכות בסיסית הזוכה לתמיכת הערכאות השיפוטיות.
העדיפות היא לעשות הסכם פירוק שותפות. התהליך מהיר יותר, פשוט יותר ובסופו של דבר גם רווחי יותר לכל הצדדים.
במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין, בהסכמה או שלא בהסכמה, אין לפעול ללא התייעצות מעורך דין בעל ידע ונסיון בתחום.
לצורך השגת התוצאה הראויה במהירות וביעילות בהליך ניהול תביעות לפירוק שיתוף המקרקעין , צריך ידע ונסיון בתחום הנל ולכן מומלץ לבצע הליכים אלה על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.