היטל השבחה

חשבתם לשדרג את הנכס שלכם, להוסיף מרפסת או עוד חדר?

לפני שאתם מתחילים בבניה, ישנם כמה תהליכים שתצטרכו לעבור ואחד מהם הוא לשלם היטל השבחה.

• מה זה היטל השבחה?

• מה מטרתו?

• מתי צריך לשלם אותו?

• איך יודעים כמה צריך לשלם?

• ומי מקבל פטור מהתשלום?

אם השאלות הללו קופצות לכם בראש ברגע שאתם שומעים את צמד המילים "היטל השבחה" כדאי שתמשיכו לקרוא.

מה זה היטל השבחה?

כמעט כל אחד היה רוצה לשפר את הנכס שנמצא ברשותו, השיפור יכול להגיע בכמה אפשרויות: הגדלת זכויות הבניה על הקרקע, הוספת מרפסת או בניית קומה נוספת בבית. אבל על כל שיפור של הנכס, בעל הנכס או החוכר צריך לשלם סוג של מס, תשלום חובה הנקרא היטל השבחה.

הגוף אשר מטיל את ההיטל השבחה על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ובניה כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה.

מי שחייב בתשלום ההיטל הוא הבעלים או החוכר, למרות שניתן לקבוע בחוזה מכר שהקונה ישלם את ההיטל, עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים ולא מחייב את הוועדה המקומית.

לדוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעכשיו אפשר להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), וכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה. במילים אחרות- על מנת לשדרג את הנכס שלכם עליכם לשלם מס מסוים על השדרוג מכיוון שלאחר השדרוג  השווי של הנכס עולה.

מטרת ההיטל היא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח וברכישת נכסים לצרכי הציבור הכללי חוץ מהוצאות שימור אתר, ותשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך. בכל שנה, הרשות המקומית יכולה להשתמש ביתרת הכספים לטובת השקעה בחינוך, על פי הגבלות מסוימות הקבועות בחוק.

איך התהליך מתבצע?

לאחר קבלת אישור של תוכנית הבנייה, נשלח שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית אשר תפקידו לבחון את עליית הערך של הדירה או הקרקע ועל פי הערכתו נקבע סכום התשלום להיטל. החישוב של השמאי די פשוט, השמאי בוחן את השטח הנוסף לנכס ומכפיל את הנתון בשווי מ"ר בנוי באזור. לאחר מכן הוועדה מפרסמת לוח שומה, בו נמצאים פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה. לוח השומה הוא פירוט השומה של כלל בעלי הנכסים באזור מסוים. הלוח מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך חצי שנה לכל המאוחר מזמן אישור התכניות. פרסום לוח זה נחשב כעדכון בעל הנכס על גובה ההיטל ובנוסף על זכותו לערער על ההחלטה.

מתי משלמים היטל השבחה?

ההיטל משולם בזמן מימוש ההשבחה, על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה, זאת אומרת ההיטל משולם בזמן מכירת הנכס או בזמן קבלת היתר הבנייה או השימוש.

מתחילים לחשב את שווי ההשבחה מהיום שבו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. בנוסף, היטל ההשבחה לא חל על תוכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.

יכול להיות מצב שבו אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אבל הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, גובה ההיטל יכול לעלות אפילו על השווי הנוכחי של ההשבחה.

המקרים בהם צריך לשלם היטל השבחה הם: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג- כל אלה יכולים להוביל לעלייה בשווי הנכס.

השבחת הנכס:

רוב מהיטלי ההשבחה נעשים על בתי קרקע, דירות גן או דירות גג. ברוב המקרים ההשבחה מגיעה מאישור הוועדות המקומיות של תכניות לבנייה על גג הנכס, אפשרות לתוספת קומה, הוספת מרפסת וכו.

אישור שימוש חורג- ההשבחה יכולה לנבוע כתוצאה משינוי יעוד השימוש בנכס כמו למשל הסבת דירת מגורים למשרד.

השבחת קרקע:

כאשר זכויות הבנייה על שטח מסויים גדלות, ניתן לעשות השבחת קרקע. במקרים כאלה, לפעמים, מתקבל אישור על הגדלת זכויות הבנייה למגרש ספציפי, ולעיתים, הרשות המקומית מעניקה אישור להגדלת זכויות הבנייה לכל השטחים בשכונה או באזור מסוים.

מתי יינתן פטור מהיטל השבחה?

את הפטור מהיטל השבחה ניתן לקבל במקרים הבאים:

• קרקע בשכונת שיקום (על פי הגדרת הממשלה)
• קרקע באזור שיקום (על פי חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום)
• השבחה באזור בו הוכרז בצו על ידי הממשלה, בהסכמת הרשות המקומית, על פטור מחובת תשלום
• מוסדות ציבוריים שאין להם מטרות רווח, כגון: מוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט
• השבחה בקרקע או דירת מגורים כאשר הבעלים זכאי לסיוע מאחת התוכניות של משרד הבינוי והשיכון (התנאי הוא שהסיוע מיועד לבנייה או הרחבה של הדירה ושטח הדירה תואם לתכנית)
• השבחת דירה או קרקע שבעליה החזיקו בקרקע לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה והתוכנית שקדמה לתכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950
• השבחה בגלל תוספי שטחי שירות הנדרשים לביצוע התאמות נגישות, חוץ מבניית מעלית שבנייה אינה נדרשת על פי חוק ותוספת של שטחי שירות עד 5% משטח המגרש
• השבחת קרקע המיועדת לשימוש בתור דרך ציבורית
• השבחה בבניית מרחב מוגן בדירה לשטח המינימלי הנדרש (9 מ"ר+ קירות)
• בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר בתנאי שהבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבניייה. כל שטח נוסף מעבר ל140 מ"ר יחויב בתשלום ביחס להיקף הבנייה.
• הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשית לפטור בעל קרקע מתשלום היטל השבחה או חלק ממנו בעקבות הקלה או המתקת שימוש חורג הנובעים ממצבו החומרי של הנכס.

בעל הנכס לא יורשה לבצע בפנקסי המקרקעין פעולות הכוללות מימוש זכויות כמו מכירה, הוצאת היתר בנייה למקרקעין, הקלה או שימוש חורג, עד לתשלום היטל ההשבחה או קבלת הפטור.

מה עלול להשפיע על היטל ההשבחה?

תמ"א 38-

פרויקטים מסוג זה משנים את הנכס הנוכחי בכך שהם כוללים לרוב הגדלה של זכויות הבנייה עם הוספת קומות, מגדילים את שטח הדירות הקיימות, בפרויקטים של פינוי בינוי מגדילים את זכויות הבנייה על הקרקע לעומת כמות הדירות בבניין זה.

אבל, בשביל לעודד את יוזמות ההתחדשות העירונית, הממשלה מנסה להפחית את היטל ההשבחה כדי ליצור תמריץ אך מצד שני היטל ההשבחה הוא מקור הכנסה חשוב של הרשויות המקומיות, ובמקרים שהם היטל ההשבחה מופחת או שמקבל פטור- הרשות המקומית יכולה לא לקדם אישור תכניות שלא יהוו מקור הכנסה מספיק.

חוק התכנון והבנייה-

על פי התיקון שהתקבל במרץ 2017 בנוגע להיטל השבחה על פרויקטים של התחדשות עירונית, ניתן פטור מלא מהיטל השבחה בפרויקטים של הריסה ובינוי. הפטור נקבע מראש עד ל2.5 הקומות הראשונות ולאחריהן אפשר להפחית עוד במידה מסוימת או לבטלו, עוד נקבע לפי התיקון שהיטל ההשבחה המופחת בפרויקטים רלוונטים של תמא 38 הוא חצי מהיטל ההשבחה, זאת אומרת 25% משווי ההשבחה. הרשות המקומית רשאית לקבוע פטור מלא מהיטל השבחה או הפחתה לשמינית משווי ההשבחה.

תכנית תא/5000-

התכנית הנ"ל הגדילה את זכויות הבנייה הפוטנציאליות במקרקעין באזורים שונים בת"א אבל היא גם הובילה לכך שעשרות בעלי דירות ומגרשים שמכרו את נכסיהם מאז אישור התכנית קיבלו מהעירייה דרישת תשלום של היטל השבחה. על רקע נושא זה, לאחרונה אושר תיקון לחוק התכנון והבניה שיהיה ניתן לקבוע את גובה ההיטל רק לאחר אישור תכנית מפורטת רק כאשר התשלום יחול על רוכש הנכס גם אם רכש את הנכס לאחר אישור התכנית הכוללנית (כמו למשל תא/5000).

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

למרות שהשמות דומים, מדבור על תשלומים שונים.

• את מס השבח משלמים לרשות המיסים ואילו את היטל ההשבחה משלמים לוועדה המקומית העירונית.
• מס שבח מחושב על פי גידול השווי הכולל של הדירה מאז שרכשתם אותה, זאת אומרת, מחשבים את הרווח בזמן מכירת הדירה על פי ההפרש בין המחיר בו הדירה נקנתה לבין המחיר בו היא נמכרה.
• אך למרות זאת, יש קשר בין היטל ההשבחה לבין מס שבח והוא שניתן להכניס את ההוצאה על היטל השבחה לתוך ההוצאות שהושקעו בדירה במהלך השנים וכך לקזז אותם בזמן חישוב מס שבח.

איך אפשר לערער על היטל השבחה?

בעל הנכס יכול להגיש בקשה לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך שנה מזמן פרסום והצגת לוח השומה.

במקרה כזה, יש לוועדה המקומית זכות לרשום הערות אזהרה על חובת הבעלים או החוכר לשלם היטל השבחה. הוועדה יכולה לדחות את הערר או לקבל אותו במלואו או בחלקו.

ועדת ערר שהועבר אליה ערעור בנוגע להיטל השבחה יכולה לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו מינוי של שמאי מייעץ בשביל שיגיש חוות דעת בכתב בנושא.

אם מונה שמאי מייעץ, לוועדה המקומית תהיה הזדמנות לשטוח את טענותיה בנוגע לחוות הדעת ובעל הנכס יכול לערוך שומה מטעמו בעזרת שמאי מקרקעין מוסמך. לאחר שמיעת הטיעונים של שני הצדדים ועדת הערר תקבל החלטה בנושא. גם על החלטה זו של ועדת ערר הצדדים יכולים לערער מול בית המשפט לעניינים מנהלתיים תוך 45 יום.

בנוסף, ישנם מקרים שמוגשת בקשה לתיקון השומה מצד בעל הנכס בגלל טעויות שנעשו בתהליך קביעת שיעור ההשבחה. לאחר הגשת בקשה לתיקון השמאי של הוועדה המקומית יבדוק את הטענות ואם באמת ישנה טעות השמאי יערוך שומה מתוקנת שתועבר לבעל המקרקעין החייב בהיטל. 

כל התוכן המצוי במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לו כהגדרתו בחוק ואינו מתיימר להוות ייעוץ כזה.
*** לכל יעוץ פנו עוד היום לעורך הדין אלישע גרינפלד ***